Riesgos de los fondos inmobiliarios abiertos ¿Son seguros o no?
Los fondos inmobiliarios abiertos son una opción atractiva para que muchos inversores inviertan en bienes raíces sin tener que comprar una propiedad ellos mismos. Por lo general, varios pequeños inversores tienen acciones en un fondo inmobiliario. Cuanto más dinero invierten los inversores, más propiedades se incluyen en el fondo.
La distribución del riesgo que implican los fondos inmobiliarios abiertos atrae principalmente a los inversores orientados a la seguridad. Los inversores que no rehúyen el riesgo prefieren las clases de activos de riesgo, como los fondos de renta variable o los valores individuales, a los fondos inmobiliarios abiertos. Pero ¿Eso significa que los fondos inmobiliarios abiertos no están asociados con ningún riesgo?
En nuestro artículo descubrirá qué tan seguros son realmente los fondos inmobiliarios abiertos y le explicaremos qué significan los términos cartera, gestión de fondos y riesgo de liquidez.
¿Qué tan seguros son los fondos inmobiliarios abiertos?
En principio, los fondos inmobiliarios abiertos se asocian a un menor riesgo. Esto significa que, en comparación con otras inversiones, como los fondos de capital, los fondos inmobiliarios abiertos aportan más seguridad. En consecuencia, el inversor puede contar con un rendimiento más estable.
Sin embargo, el precio de una acción en un fondo inmobiliario abierto puede fluctuar de la misma manera que en los fondos de capital. Estos movimientos surgen, por ejemplo, de cambios en los ingresos o el valor de los bienes inmuebles. Pero la falta de ingresos por alquiler debido a vacantes o pérdida de alquiler también juega un papel.
Además, los fondos abiertos generalmente se caracterizan por el hecho de que sus acciones se pueden negociar en cualquier momento, pero esto puede ser problemático con los fondos inmobiliarios. A menudo no es posible revender objetos a corto plazo, una venta puede llevar meses o incluso años.
Este riesgo en los fondos inmobiliarios es evidente en la crisis financiera de 2008: muchos inversores querían vender sus acciones del fondo con poca antelación durante la crisis, pero las reservas de efectivo de los fondos no eran suficientes para pagar a los inversores. Por esta razón, algunos fondos tuvieron que ser cerrados temporal o incluso permanentemente. La mala gestión de fondos o un diseño de cartera inadecuado también pueden reducir el rendimiento de los fondos inmobiliarios abiertos y crear más riesgos.
Estructura de la cartera
Uno de los riesgos de los fondos inmobiliarios abiertos está oculto en la estructura de la cartera. Muchos factores, como el tamaño, la distribución geográfica o el tipo de uso, determinan qué riesgos pueden surgir con los fondos inmobiliarios abiertos:
- Diversificación geográfica del riesgo: un fondo puede contener propiedades de una amplia variedad de países o regiones. Dependiendo de la estrategia, los administradores de fondos también se enfocan deliberadamente en países emergentes o regiones emergentes individuales, y esperan obtener un mayor rendimiento como resultado. Dependiendo de la composición de las acciones del fondo, éste puede verse más o menos afectado por las crisis económicas o, en particular, por el mercado inmobiliario. Si el inmueble está ubicado en Europa, América y Asia, por ejemplo, el riesgo del fondo inmobiliario abierto está mucho más repartido.
- Tamaño de la cartera: cuanto menor sea la cartera del fondo, menos seguridad ofrece un fondo inmobiliario abierto. Con un fondo más pequeño, el riesgo no puede distribuirse lo suficiente entre diferentes países o tipos de uso. El rendimiento de un fondo inmobiliario más pequeño depende en gran medida del éxito de las propiedades individuales.
- Tipo de uso: la forma en que se usa la propiedad también debe variar. Un fondo que solo invierte en propiedades comerciales como centros comerciales, por ejemplo, también está sujeto a todas las fluctuaciones en este mercado inmobiliario especial. Una cartera diversificada con propiedades residenciales, comerciales y de oficinas puede ser mucho más segura.
- Nivel de precios: si un administrador de fondos compra la propiedad a un precio alto, pero luego no puede vender la propiedad por más dinero, esto reduce el rendimiento del fondo. Si un administrador de fondos comete muchos de estos errores, esto puede representar un riesgo real para el fondo inmobiliario abierto. Incluso si las propiedades compradas se desarrollan mal, por ejemplo, si la ubicación de la propiedad se vuelve menos atractiva, esto puede aumentar los riesgos del fondo inmobiliario de capital variable.
- Riesgo de moneda residual: las carteras compuestas por propiedades de diferentes mercados y monedas tienen otro riesgo: una moneda puede caer contra otra. Al mismo tiempo, esto también puede ser una ventaja para el administrador del fondo si desea adquirir nuevas propiedades.
El riesgo de la gestión de fondos
Lo que es una de las ventajas de los fondos inmobiliarios abiertos para muchos inversores puede convertirse rápidamente en un riesgo. Si el fondo está mal administrado, puede tener un impacto drástico en el rendimiento del fondo y especialmente en su rentabilidad. Los inversores deben prestar atención a algunas cosas al administrar fondos:
- Diversificación suficiente: si un administrador de fondos no diversifica lo suficiente, por ejemplo, solo en sectores individuales, el éxito del fondo depende en gran medida de la situación económica en estos sectores. Incluso si las propiedades están restringidas en su tipo de uso, por ejemplo, solo adaptadas a grandes inquilinos individuales, esto puede tener un impacto en el rendimiento. Si los ingresos por alquiler de dicho inquilino colapsan, es posible que la propiedad tenga que venderse con pérdidas porque los inquilinos más pequeños no quieren usar la propiedad.
- Baja tasa de ocupación: si muchos de los inmuebles en cartera no se alquilan, esto se refleja en la rentabilidad del fondo inmobiliario. Por lo tanto, el administrador del fondo debe seleccionar las propiedades de tal manera que haya un flujo constante de ingresos por alquiler.
- Muy poca información: para que un administrador de fondos pueda seleccionar las propiedades más prometedoras, necesita suficiente información y una red de socios. Este último puede proporcionarle conocimientos específicos sobre la economía local y el potencial de la propiedad y los inquilinos.
- Rescisión del contrato: la gestora del fondo puede rescindir el contrato de gestión de los activos del fondo. Si cumple con un plazo de seis meses, incluso puede hacerlo sin dar razones. Un período de tiempo más largo solo es posible para el período si se ha especificado una excepción al período de preaviso en las condiciones de la inversión. Si se rescinde un contrato, el fondo se cerrará y liquidará.
El riesgo de liquidez
Las transacciones de pago en curso juegan un papel importante en los fondos inmobiliarios abiertos. Sin embargo, tanto la liquidez insuficiente como la excesiva pueden plantear un problema:
- Liquidez insuficiente: si la liquidez de un fondo es demasiado baja, en caso de emergencia esto puede significar que un fondo tiene que cerrar y los inversores a veces no recuperan el dinero que han invertido. Se introdujeron avisos y períodos mínimos de tenencia para proteger a los pequeños inversores. Esto significa que el dinero invertido no puede retirarse del fondo en grandes cantidades de una sola vez. De lo contrario, esta retirada repentina de dinero puede conducir a una falta de liquidez. Pero existe otro riesgo si un fondo inmobiliario abierto no es lo suficientemente líquido. Debido a fondos líquidos insuficientes, el administrador del fondo también puede verse obligado a financiar cada vez más la adquisición de la propiedad a través de préstamos, lo que puede tener un impacto negativo en el rendimiento.
- Exceso de liquidez: por supuesto, la alta liquidez tiene muchas ventajas, pero también está asociada a cierto riesgo para el fondo inmobiliario de capital variable. Si la liquidez es alta, esto tiene un impacto en los rendimientos. Esto sucede cuando muchos inversores invierten en el fondo, pero el administrador del fondo no puede encontrar propiedades atractivas durante mucho tiempo. Mientras tanto, el dinero se invierte a menudo en productos seguros y rápidamente disponibles, pero los rendimientos son bastante pequeños. Con una gestión de fondos deficiente, existe el riesgo de que se tomen más decisiones equivocadas, por ejemplo, si el administrador del fondo adquiere una propiedad sobrevaluada cuando hay poca disponibilidad de propiedades lucrativas, lo que finalmente resulta ser una mala inversión.
¿Seguridad o riesgo? Esto es lo que puede esperar de los fondos inmobiliarios abiertos
No importa si invierte mucho o poco: con los fondos inmobiliarios abiertos, existen ciertas garantías y riesgos. Además de los riesgos que tienen un impacto directo en el fondo, también existen riesgos que pueden afectarlo directamente.
Por supuesto, un rendimiento reducido lo afectará de inmediato, pero aún es manejable si solo ocurre durante un período temporal. Otro riesgo es la disponibilidad insuficiente en casos individuales. Si necesita dinero del fondo para una compra o inversión espontánea, el aviso legal y los períodos mínimos de tenencia impiden un pago rápido. Por lo tanto, una inversión en fondos inmobiliarios de capital variable es particularmente valiosa para inversiones a medio y largo plazo.
Si es necesario, los inversores también pueden vender sus participaciones de fondos en la bolsa de valores, pero deben tener en cuenta las pérdidas: el llamado riesgo de colapso de precios. Por cierto: aunque los fondos inmobiliarios cerrados prometen altos rendimientos, están asociados con riesgos significativamente más altos, lo que puede conducir al fracaso total con una obligación adicional de realizar pagos adicionales.
Además, una gestión deficiente por parte del administrador del fondo puede costarle dinero en efectivo: si el administrador del fondo opera de manera deficiente, las tarifas continuas por la administración de la cartera pueden superar el rendimiento.
Así puede minimizar su riesgo con los fondos inmobiliarios de capital variable
Con los fondos inmobiliarios abiertos, tiene una oportunidad sencilla de participar en el mercado inmobiliario. Con esta oportunidad de inversión, usted invierte indirectamente y con riesgos diversificados en bienes raíces, lo que atrae especialmente a los pequeños inversores orientados a la seguridad. Sin embargo, los fondos inmobiliarios abiertos también están asociados con ciertos riesgos.
La mayoría de los peligros surgen principalmente de una gestión inadecuada de los fondos y una mala composición de la cartera. Si el administrador del fondo toma decisiones equivocadas constantemente, esto puede ser a expensas de los rendimientos y usted, como inversor, también debe aceptar pérdidas.
Si no le gustan los fondos inmobiliarios abiertos, también puede pensar en invertir en inversiones inmobiliarias digitales: son una alternativa interesante a los fondos clásicos y permiten inversiones digitales y sin complicaciones en propiedades existentes con rendimientos atractivos.
