¿Qué es y cómo calcular retorno de la inversión (ROI) de bienes raíces?
Muchos inversores confían en los bienes raíces como una clase de activo para generar ganancias y generar riqueza. Los bienes inmuebles son tan populares precisamente porque se consideran una inversión más segura que invertir en valores. El hecho de que la mayoría de las inversiones inmobiliarias no requieran amplios conocimientos financieros o bursátiles también es una motivación importante para muchos inversores. Hay muchas oportunidades de inversión en bienes raíces, no todas las inversiones inmobiliarias incluyen la compra o venta de bienes inmuebles.
También existen inversiones inmobiliarias digitales alternativas, a través del cual puede invertir en atractivas propiedades existentes. Independientemente del tipo de inversión de capital que elija, siempre puede utilizar la cifra clave de retorno de la inversión (ROI) para evaluar la rentabilidad de su inversión (inmobiliaria).
En esta guía descubrirá qué significa el ROI de los inmuebles, qué fórmula utiliza para calcularlo y qué debe tener en cuenta como inversor cuando se trata del retorno de la inversión en inmuebles.
¿Qué significa el retorno de la inversión en bienes raíces?
El ROI describe la cifra clave del negocio de rendimiento de la inversión, es decir, el rendimiento del capital. Indica el rendimiento en relación con el capital empleado. Con el ROI inmobiliario, puede calcular cuánto beneficio puede obtener de su inversión inmobiliaria.
El ROI de los bienes raíces le dice qué valor se recupera de su inversión en bienes raíces. La cifra clave suele expresarse como un porcentaje, pero en el mundo financiero también se expresa como un factor que relaciona el beneficio neto con el capital invertido. La cifra clave también puede proporcionar información sobre la rentabilidad de una empresa o servir para comprobar la solvencia de una empresa.
El rendimiento de la inversión puede verse como un término genérico para los índices de rendimiento e incluye tanto el rendimiento de los activos como el rendimiento del capital. Para determinar el ROI en general, dos cifras clave juegan un papel: la rotación de capital y el rendimiento de las ventas.
La rotación de capital describe la relación entre los ingresos de las ventas y el capital total utilizado por una empresa. Da una impresión de cuán rápido es el proceso de ventas dentro de la empresa. Calcula el rendimiento de las ventas, por otro lado, dividiendo la ganancia por las ventas netas; de esta manera, puede ver qué porcentaje del capital empleado permanece en la empresa.
Esto da como resultado una fórmula para calcular el ROI general:
- Retorno de la inversión = Beneficio / Capital total
- Retorno de la inversión = retorno de las ventas x rotación de capital
¿Cómo calcular el ROI inmobiliario?
Para calcular el retorno de la inversión (ROI) de los bienes inmuebles, existen dos métodos que se utilizan comúnmente: el método del costo y el método de desembolso personal. Para el método de costo, se divide el capital por los costos de inversión de la propiedad y con el método de desembolso, también se incluye en el cálculo un préstamo obtenido.
El método del costo
Con el método del costo, puede calcular el ROI de los bienes inmuebles dividiendo el capital de su propiedad por el costo de la propiedad. Se parece a esto:
Compra una propiedad por 200.000 dólares y por reparaciones y reformas tiene que pagar otros 50.000 dólares. Su propiedad se valorará entonces en unos 300.000 dólares. La posición de capital es entonces de 50 000 USD (300 000 USD – [200 000 USD + 50 000 USD] = 50 000 USD).
Luego puede dividir esta posición de capital por todos los costos asociados con la compra y renovación de la propiedad. En este ejemplo, el ROI de la propiedad es 50.000 dólares / 250.000 dólares = 0,2 o 20 por ciento.
Método de desembolso
El método de desembolso a menudo brinda resultados de ROI más altos, razón por la cual muchos inversores inmobiliarios lo prefieren. Para este ejemplo, usaremos los números del ejemplo del método de costo anterior, pero también tenga en cuenta que la compra de la propiedad se financió con un préstamo y un pago inicial de $20,000.
El gasto total es entonces de 70.000 dólares (20.000 dólares de pago inicial + 50.000 dólares de reparación y renovación). Dado que el inmueble está valorado en 300.000 dólares, la posición patrimonial es de 230.000 dólares (300.000 dólares – 70.000 dólares).
En este caso, el ROI de la propiedad es de $ 230.000 / $ 300.000 = 0,77 o 77 por ciento. Eso es más del triple del ROI del primer ejemplo. La razón de la diferencia radica en el préstamo tomado: aquí, el apalancamiento se utiliza como un medio para aumentar el ROI. El efecto de apalancamiento describe el efecto de apalancamiento del capital prestado sobre el patrimonio.
¿Son lo mismo ROI y rentabilidad (rendimiento)?
El ROI siempre indica la rentabilidad de una inversión o una empresa y le muestra qué valor se recupera de la inversión. Sin embargo, la cifra clave de retorno de la inversión se conoce bajo diferentes términos. La designación seleccionada depende de la industria y el alcance de la inversión. Según el tipo de aplicación, el ROI también se calcula de forma ligeramente modificada.
El rendimiento del capital social describe, por ejemplo, el interés sobre el capital social de una empresa. Con base en el rendimiento del capital, los empresarios y accionistas pueden ver si su inversión valió la pena. Para calcular este tipo de rentabilidad se utilizan los resultados y el patrimonio de la empresa. A diferencia del rendimiento del capital, el rendimiento del capital total indica el rendimiento del capital empleado en toda la empresa, es decir, independientemente del tipo de capital.
Los inversores deben prestar atención a esto cuando miran el ROI de los bienes raíces
Una consideración puramente monetaria de una inversión no proporciona información directa sobre qué tan alto es el riesgo de una inversión inmobiliaria, porque se utilizan otros factores para calcular el rendimiento de los bienes inmuebles (por ejemplo, los posibles ingresos por alquiler por año).
Por lo tanto, el ROI nunca debe usarse para el único proceso de toma de decisiones, no solo en bienes raíces, sino que debe ayudarlo a tomar una decisión para su inversión. Al decidir invertir, por ejemplo, otros escenarios también juegan un papel, como si puede sufrir una pérdida total en el peor de los casos o si simplemente debe esperar una rentabilidad menor o nula.
Una propiedad no siempre se compra y se vuelve a vender inmediatamente. A veces también se mudan inquilinos, a través de los cuales se pueden generar ingresos regulares. Debe tener en cuenta que el rendimiento del alquiler también tiene un gran impacto en el ROI.
Diferenciamos entre la rentabilidad bruta del alquiler y la rentabilidad neta del alquiler. El rendimiento bruto del alquiler solo muestra la relación simple entre el alquiler anual y el precio de compra. Pero el rendimiento neto del alquiler es más importante. Usted determina el rendimiento neto del alquiler sumando los costos adicionales incurridos al comprar una propiedad (impuesto de transferencia de tierras, gastos de notario y registro de la propiedad) al precio de compra.
Conclusión
Un retorno de la inversión debería mostrarle qué tan rentable es su inversión. En general, para calcular el ROI se considera el beneficio en relación con el capital total o el rendimiento de las ventas multiplicado por la rotación del capital. Al calcular el ROI inmobiliario, existen dos enfoques separados: los costos, o el método de desembolso. De acuerdo con la primera fórmula, divide el capital por el costo de la propiedad y con el método de desembolso, también considera los préstamos tomados y los incluye en el cálculo.
Sin embargo, calcular el ROI de bienes raíces puede ser muy complejo, porque una serie de variables, como la reparación y mantenimiento o el efecto de apalancamiento de un préstamo que se haya tomado, influyen en la cifra clave. Cuando se trata de alquilar bienes inmuebles, calcular el ROI es aún más complicado. Aquí se incluyen los rendimientos brutos y netos de los alquileres.
Además de buscar la rentabilidad pura, también es importante evaluar el riesgo o su propia tolerancia al riesgo. Si la seguridad de sus activos es su enfoque, también un ROI más bajo aceptable. No tiene que comprar una propiedad directamente para invertir en bienes raíces y disfrutar de un retorno de la inversión. Con las inversiones inmobiliarias digitales, puede diversificar su capital en bienes raíces sin tener ni administrar realmente los bienes inmuebles.
