¿Qué rentabilidades son posibles con los Fondos o bienes inmobiliarios?
Los fondos o bienes inmobiliarios son una forma de invertir en bienes inmuebles y, por lo tanto, de ganar dinero, por ejemplo, para la jubilación. Los inversores que participan en fondos inmobiliarios pueden así participar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar y mantener su propiedad. Los inversores privados pueden comprar participaciones en fondos inmobiliarios con pequeñas sumas, pero deben ser conscientes de que la inversión no está exenta de riesgo. Pero ¿Qué pasa con el rendimiento de los fondos inmobiliarios abiertos o cerrados?
En este artículo, le mostraremos cómo los fondos inmobiliarios logran su rendimiento y por qué puede valer la pena comparar los riesgos y rendimientos de los fondos inmobiliarios abiertos o cerrados con inversiones alternativas.
¿Cómo generan su rentabilidad los fondos inmobiliarios?
Los fondos inmobiliarios generan rentabilidad a través de los ingresos por alquileres y el incremento de valor cuando se vende la propiedad. En el caso de fondos inmobiliarios abiertos, se le sumarán los intereses de los valores que se posean en el fondo. Las fluctuaciones de precios y las comisiones del gestor del fondo tienen un impacto negativo en la rentabilidad de los fondos inmobiliarios.
Además de las comisiones de gestión de los fondos inmobiliarios abiertos y cerrados, también hay comisiones iniciales que los inversores tienen que pagar por sus ingresos.
Rentabilidad de los fondos inmobiliarios abiertos
La rentabilidad de los fondos inmobiliarios abiertos está compuesta por los ingresos por alquileres (neto), la rentabilidad de los inmuebles y los intereses de los activos del fondo. Los fondos que están bien administrados a menudo producen un mayor rendimiento de las distribuciones y la apreciación que las inversiones de renta fija.
Los inversores generalmente reciben ingresos de los ingresos por alquiler una vez al año. El rendimiento promedio de los fondos inmobiliarios de capital variable ha aumentado en los últimos años; la razón principal de esto es el aumento en el valor de las propiedades existentes. En 2019, los fondos inmobiliarios de capital variable lograron una rentabilidad media del tres por ciento tras deducir los costes de gestión del fondo.
Sin embargo, los fondos inmobiliarios abiertos son una inversión relativamente segura, lo que también significa que el rendimiento de esta forma de inversión rara vez será enormemente alto. Por otro lado, invertir en fondos inmobiliarios abiertos es estable y se puede planificar a largo plazo.
Los fondos inmobiliarios también se negocian de forma anticíclica: esto significa que las propiedades se compran a bajo precio en las fases débiles y se venden a precios más altos en las fases de auge. Sin embargo, a los gestores de fondos les resulta cada vez más difícil encontrar propiedades adecuadas con perspectivas de revalorización. La búsqueda se hace más difícil, sobre todo, por la subida de los precios inmobiliarios.
Sin embargo, cada vez más inversores compran acciones en el fondo, por lo que los activos y la liquidez del fondo continúan aumentando. Debido a la falta de oportunidades de inversión adecuadas, se atesoran fondos líquidos y se logra un menor rendimiento.
Rentabilidad de fondos inmobiliarios cerrados
Incluso con los fondos inmobiliarios cerrados, el rendimiento se compone básicamente de los ingresos por alquiler y la evolución del valor de la propiedad. Al final del plazo, los inversionistas reciben sus rendimientos a través de la venta de la propiedad o, en su caso, a través de su uso comercial. En comparación con los fondos inmobiliarios de capital variable, el rendimiento de los fondos inmobiliarios de capital variable suele ser mayor.
No se puede determinar un rendimiento promedio concreto para los fondos inmobiliarios cerrados en todos los ámbitos; estos fondos son demasiado diferentes para eso. Ningún fondo inmobiliario cerrado es igual a los demás y los factores individuales como el plazo, la ubicación y el tipo de propiedad pueden variar mucho.
Además, existen diferencias en la rentabilidad debido a las cargas iniciales y a los diferentes costes de gestión, que pueden ser muy elevados según el fondo. Los llamados costes blandos que los fondos inmobiliarios cerrados cobran a sus inversores son igual de negativos para la rentabilidad. Incluye los gastos incurridos durante un plazo y no directamente relacionados con la propiedad y su rendimiento. Estos son gastos de venta o comercialización y gastos de asesoramiento fiscal o jurídico.
Si el proyecto se puede implementar con éxito, los inversionistas privados tienen oportunidades de alto retorno. Sin embargo, si el proyecto del fondo inmobiliario cerrado fracasa, puede llegar incluso al fracaso total.
Oportunidades de rentabilidad: debe prestar atención a estos puntos con los fondos inmobiliarios
Para encontrar un fondo inmobiliario que cumpla con sus expectativas de un buen rendimiento, debe considerar algunas cosas por adelantado.
- Tasas de interés bajas: los fondos inmobiliarios son oportunidades de inversión que tienen rendimientos potenciales atractivos a pesar de las bajas tasas de interés actuales. En comparación con la inversión en acciones, por ejemplo, los fondos inmobiliarios tienen un riesgo menor y, por lo tanto, también son adecuados para los inversores principiantes.
- Rentabilidad: este punto se aplica no solo a los fondos inmobiliarios, sino a todos los productos de inversión. Los inversores deben observar la valoración y el rendimiento del fondo en los últimos años. Fuentes útiles son los informes semestrales y anuales de los fondos. Las propiedades en sí también influyen en el rendimiento: las propiedades en las mejores ubicaciones o mercados inmobiliarios, como las grandes metrópolis, y las propiedades que tienen solo unas pocas vacantes tienen mayores oportunidades de rentabilidad que otras.
- Fluctuaciones de precios: en comparación con los fondos de renta variable, los fondos inmobiliarios también pueden fluctuar en el precio, pero estas fluctuaciones suelen ser mucho menores. Las fluctuaciones son el resultado de cambios en los ingresos de la propiedad y en el valor de la propiedad, causados principalmente por vacantes y pérdida de renta.
- Períodos de retención: los inversores siempre deben conocer los períodos mínimos de retención y notificación de reembolso de sus fondos. Los fondos inmobiliarios abiertos tienen un período de tenencia mínimo legal de dos años y un período de preaviso de un año.
- Mercado inmobiliario: no solo la fase de bajo interés hace que los fondos inmobiliarios cerrados y abiertos sean tan interesantes. El mercado inmobiliario también muestra lo atractivas que son las inversiones inmobiliarias en este momento. Los bienes raíces comerciales en particular están experimentando un aumento significativo en el valor y los alquileres también se están volviendo cada vez más caros.
- Horizonte de inversión: los fondos inmobiliarios son especialmente adecuados como inversiones a largo plazo. La rentabilidad de su inversión depende en última instancia de la venta de las propiedades del fondo. Los expertos recomiendan invertir en varios fondos al mismo tiempo para repartir el riesgo.
A pesar de la perspectiva de rentabilidad ¿Cuáles son los riesgos con los fondos inmobiliarios?
Al igual que con cualquier inversión financiera, los inversores también deben contar con un cierto riesgo con los fondos inmobiliarios. Los riesgos que pueden surgir son:
- Una tasa de ocupación baja o la pérdida de alquiler puede conducir a una reducción en el valor del sistema.
- Si se invierten fondos líquidos, existe un riesgo de tasa de interés.
- Una mala economía puede frenar el aumento en el valor de los bienes raíces.
- En el caso de los fondos inmobiliarios cerrados, también existe el riesgo de pérdida total. Este tipo de fondo suele basarse en un único proyecto. Si este proyecto falla, no se generará ningún retorno.
- Las acciones en fondos inmobiliarios no pueden simplemente devolverse, sino que deben venderse a un nuevo inversor. Sin embargo, este último suele comprar las acciones a un precio más bajo que el original.
- Existe un riesgo particular cuando los fondos inmobiliarios son la única inversión en cartera. En términos de distribución y diversificación del riesgo, son más interesantes como parte de una cartera mixta.
Consigue rentabilidades atractivas incluso sin un fondo inmobiliario, estas son sus alternativas
Los inversores tienen otras oportunidades de participar en el mercado inmobiliario. Entonces puede, invertir en ETF de bienes raíces, participar en inversiones colectivas en bienes raíces o invertir simple y fácilmente en bienes raíces existentes con inversiones inmobiliarias digitales.
Invertir en inversiones inmobiliarias digitales le ofrece una rentabilidad estable, a la vez que tienes un riesgo menor que, por ejemplo, con fondos inmobiliarios cerrados. Invertir en propiedades existentes atractivas combina todas las ventajas de la clase de activos inmobiliarios con un manejo simple y digital: con proveedores, puede invertir en planes de ahorro inmobiliario diversificados o armar su propia cartera de bienes raíces.
Conclusión
Las compañías de fondos atraen a los inversores principalmente con promesas de rendimientos estables combinados con un riesgo manejable. Los fondos inmobiliarios abiertos deben combinar los puntos de rentabilidad y seguridad: como inversión de bajo riesgo, su ventaja radica sobre todo en la estabilidad de los activos materiales. Sin embargo, el rendimiento esperado de los bienes inmuebles es significativamente menor en comparación con otros tipos de fondos.
Y los fondos inmobiliarios también tienen sus propios riesgos. Con los fondos inmobiliarios cerrados, por ejemplo, existe el riesgo de fracaso total si el proyecto no se implementa. Los fondos inmobiliarios abiertos, por otro lado, tienen la desventaja de que simplemente no pueden revenderse. Esto solo es posible después de un período mínimo de tenencia de dos años y si se anuncia con un año de anticipación.
Sin embargo, los inversores tienen una alternativa lucrativa al uso de bienes raíces como inversión de capital: con una inversión en bienes raíces digitales, compre acciones en bienes raíces existentes con un rendimiento atractivo.
